Impianto Fotovoltaico Condominiale: Normativa 2025

Condomino: sì ai pannelli fotovoltaici su superficie comune anche con delibera contraria dell’assemblea 26/01/2023
 

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 1337 del 17/01/2023, ha enunciato il principio di diritto secondo il quale la delibera condominiale con cui viene espresso parere contrario all’installazione, su superficie comune, di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una sola unità immobiliare, sempre che non renda necessaria la modificazione di parti condominiali, ha valore meramente ricognitivo. Difatti, secondo una piana lettura dell’art. 1122-bis c.c., non è necessaria, da parte del singolo condòmino, l’autorizzazione del condominio per l’installazione dell’impianto su una superficie comune, in assenza di modifiche delle parti condominiali.

La pronuncia evidenzia che, piuttosto, il potere dell’assemblea viene in rilievo allorché l’intervento renda “necessarie modificazioni delle parti comuni” (art. 1122-bis, comma 3). In questo caso, è stabilito che l’interessato ne dia comunicazione all’amministratore, il quale possa così riferirne in assemblea perché siano adottate le eventuali iniziative conservative volte a preservare l’integrità delle cose comuni.

L’assemblea, a questo punto, può, infatti, prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e può provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, infine, può subordinare l’esecuzione dell’intervento alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Il limite ineludibile all’utilizzo delle parti comuni da parte del singolo condòmino rimane, dunque, il rispetto della destinazione delle cose comuni, la tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, il minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali e la salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

Al contrario, nel caso in cui il progetto non evidenzi modificazioni delle parti comuni, l’eventuale parere contrario all’installazione dell’impianto espresso dall’assemblea ha soltanto “valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante”.

Sul versante squisitamente processuale si segnala che, nel caso di specie, la Corte ha negato, in capo ai singoli condòmini che intendevano eseguire l’installazione, la sussistenza di un interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione assembleare, confermando così l’impostazione della Corte d’Appello di Milano, secondo la quale la deliberazione impugnata risultava “contraddistinta da caratteri di superfluità o comunque da valenza consultiva e non decisoria”.

All’atto pratico, è indubbio che l’installazione dell’impianto fotovoltaico debba rispettare i limiti generali imposti dall’art. 1102 c.c., che, pur consentendo l’uso più intenso dei beni comuni da parte del singolo condomino, vieta gli interventi che impediscano gli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

In sostanza, l’uso delle parti comuni deve rimanere contenuto nei limiti corrispondenti al diritto di ciascuno dei partecipanti. Dunque – come anche precedente giurisprudenza di merito ha affermato (cfr. Tribunale di Milano, n. 6987/2018) – ai sensi dell’art. 1122-bis c.c. l’installazione di un impianto fotovoltaico è legittima nella misura in cui non occupi una superficie di proprietà condominiale per una porzione eccedente la quota corrispondente ai millesimi di proprietà spettanti.

(CODICE CIVILE-art. 1122 bis) Art. 1122-bis. 
 

Impianti non centralizzati  di  ricezione  radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Le installazioni di impianti non centralizzati per  la  ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro  genere  di  flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e  alle  unita' immobiliari di proprieta' individuale, preservando in  ogni  caso  il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. 

E' consentita l'installazione di  impianti  per  la  produzione  di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole  unita' del condominio sul lastrico solare, su ogni altra  idonea  superficie comune e sulle parti di proprieta' individuale dell'interessato. 

Qualora si rendano necessarie  modificazioni  delle  parti  comuni, l'interessato ne da' comunicazione  all'amministratore  indicando  il contenuto specifico e le modalita' di  esecuzione  degli  interventi. L'assemblea puo' prescrivere, con la maggioranza  di  cui  al  quinto comma  dell'articolo  1136,   adeguate   modalita'   alternative   di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della  stabilita',  della sicurezza o  del  decoro  architettonico  dell'edificio  e,  ai  fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma,  provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico  solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le  diverse  forme  di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque  in  atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, puo'  altresi'  subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato,  di  idonea garanzia per i danni eventuali. 

L'accesso alle unita' immobiliari di  proprieta'  individuale  deve essere  consentito  ove  necessario  per  la  progettazione   e   per l'esecuzione delle opere. Non sono  soggetti  ad  autorizzazione  gli impianti destinati alle singole unita' abitative).